비 거주자(재외동포 및 '외국 국적'을 갖고 계신 분)가 한국의 부동산에 투자할 경우

비 거주자(재외동포 및 '외국 국적'을 갖고 계신 분)가

한국의 부동산에 투자할 경우

(최근 한국 방문 시 확인한 결과 입니다.)

 

최근 한국 정부는 수도권 지역의 ‘1세대 1주택’ 양도소득세 감면 혜택

조건 중 ‘2년 거주’ 부분을 삭제하여 ‘장기 보유’ 만으로 1주택 혜택을

줘서 주택 투자를 유인한다는(특히 재외동포 및 외국인의 투자를) 

정책을 발표 했습니다.

 

그러나 대한민국 '비 거주자'가 대한민국의 부동산 매매(투자)를 하려는

경우에는 거주자 보다 훨씬 많은 부분을 살펴보고 확인하신 다음에

실행하시는 게 좋습니다.

 제가 아는 한 ‘거주자’는 판정 시점부터 과거 2년 중 1년 이상을 한국에서

체류하여야 거주자 자격이 된다고 합니다. 물론 예외가 몇 가지 있더군요.

 

결론부터 말하자면 매매를 실행하기 전에 반드시 전문가(세무사, 회계사 및

법무사)에게 매매 시점에 적용되는 법령이 어떤 것인지를 확인하신 후에

실행하시라는 겁니다.

그렇지 않고 '외국인도 부동산을 보유할 수 있으니 내국인(또는 거주자)과

동일한 법을 적용해 주겠지......'하는 막연한 기대만 가지고 매매를 하시면

예기치 않게 부담하지 않아도 될 세금을 부담하게 되는 경우가 발생하기

때문입니다.

그것도 많은 세금을.

 

또한 전문가에게 문의할 때는 한 분에게만 의지하지 마시고 반드시

2-3명에게 문의하여 확실한 방안을 마련한 뒤에 실행하시는 게

좋습니다.

어설프게 알고 있는 친지나 중개인의 조언은 안 받는 게 좋습니다.

 

‘왜 이런 말씀(2-3명에게 문의)을 드리냐?’하면 한국처럼 경기조절의

수단으로 '부동산' 및 '건설시장'을 이용하는 나라에서는 그 제도가 너무

자주 변경되기 때문에(경기 조절을 위하여) 전문가들도 한 두 가지

놓치는 경우가 흔하기 때문입니다.   

 

그래도 미심쩍거나 '원칙'을 알고 싶으신 경우에는 '국세청'이나

'국토해양 부'등 관련 정부부처에 인터넷으로 문의하면 2일 내에

답을 얻을 수 있습니다.

부동산 매매뿐만 아니라 '증여' 및 '상속'도 마찬가지 입니다.

 

또 하나 말씀 드리자면 '부동산 매매 차익에 대한 세금', '증여' 및

'상속'에 따르는 세금문제는 당사자들의 국적이 어디냐가 문제가

아니라 부동산 매도, 상속, 증여 시 당사자가 '거주자' 냐? '비 거주자'냐?

하는 게 문제 입니다.

 

부동산 매매 차익: 매도 당사자가 '거주자'인 경우 혜택이 많습니다.

 

상속의 경우: 돌아가신 분이 '거주자' 인 경우(상속 받는 분들의 '거주자'

여부 불문) 혜택이 있습니다.

 

증여의 경우: 증여를 받는 사람(수증 자)이 '거주자'이어야 혜택이

있습니다. (배우자, 자녀 공제 등......)

 

전문가와 상의하라는 것은 원칙의 테두리 내에서 방법을 모색해 보라는

겁니다. 편법은 잘 안 통한다는 것을 염두에 두시기 바랍니다.

과거 생각만 하시면서 '거소 증'만 발급받고 해외 체류하시면서

'거주자'자격을 얻으시려 거나 '주민 등록'만 옮기고 실제 거주하지 않는

경우 대부분이 모두 발각되고 있다고 합니다.

국세청의 세금 수입이 줄었는지 아니면 재외동포에 대한 조사가

강화되었는지 꼼꼼히 조사 한다고 합니다.

 

예를 들면 이렇습니다.

재외동포가 부동산을 팔았다고 신고를 하면(이 절차를 거쳐야 매각대금을

해외로 반출할 수 있으니까요. 물론 국내서도 차익이 있으면 세금 내야

합니다.), ‘국세청’에서 가장먼저 챙기는 것이 '출입국 사실 증명 원' 입니다.

'거주자'자격을 확인 합니다. '거소 증'으로 해결할 문제가 아닙니다.

 

그 다음이 전 가족이 그 주소지에(지금은 없어진다고 합니다만, '1가구

1주택' 혜택을 받으려면 서울은 2년을 그 집에서 살아야 함)

살았는지를 확인하는데, 당사자 가족의 주민등록뿐 아니라 그 시기에

해당 주택에 주민등록이 되어있는 모두를 검색하니(전산 발달로 가능함)

33평 아파트에 10명이 주민등록이 되어있다면 정밀조사에 들어간다고

합니다. 보통 '33평이면 방이 3개인데 10명이 거주한다?' 좀 이상하지

않습니까? 물론 10명이 못산다는 것은 아닙니다.

이런 경우 정밀조사에 들어갑니다.

조사 방법은 이웃에 확인 등 다양한 방법을 쓴다고 합니다.

 

세금 문제(절세 방안)에 대해 한가지 현행제도를 소개 합니다.

한국의 제도 중에 부동산(토지) 장기보유 특별공제 제도가

있습니다. 오래 보유한 분들에게 '양도소득세'를 경감시켜 주는

것입니다. 그런데 이 제도를 잘 확인해야 될 것이,

1) 장기보유라고 모두 감면해 주는 것이 아닙니다.

    예를 들면, '1세대 다 주택 보유자' 또는 '비 사업용 토지'는

제외 됩니다.

2) 일반자산은 10년 이상 보유하면 30%까지 공제 됩니다.

3) '1세대 1주택'은 또 다른 요율이 적용 되며 '거주자'와

'비 거주자;'의 세율 차이가 아주 큽니다.

   1세대 1주택은 20년 이상 보유하면 80%까지 양도소득세가

공제되나 2009년 1월 1일 이후 거래 분은 10년 보유에

80%까지 공제되며(거주자), '비 거주자'는 10년 이상

보유하더라도 30%만 공제 됩니다. 10년 보유한 ‘비 거주자는’

‘거주자’보다 엄청난 세금을 부담하게 됩니다. 또 ‘과거 어느 시점에

거주자 자격이 있었다.’는 것이 감면의 효력을 발휘하는 게 아니라

‘매도 시점’에 ‘거주자’ 자격을 갖추어야 감면을 받는다는 것입니다.

(양도 차익이 10억 원 이라고 가정해 보면 차이는 몇 억 원에

이를 것입니다. 물론 이 제도도 언제 변경될지 모릅니다.)

 

 

이런 차이와 잦은 변경 때문에 반드시 전문가와 상의하신 후에

매매를 결정하시라는 겁니다.

 

이상 입니다.