'매트로.밴쿠버'지역 주택가격 전망

(‘매트로. 밴쿠버’지역, 주택가격 전망)

 

지난 2001년 이후 가파르게 오르기만 하는 매트로. 밴쿠버(Metro Vancouver)일대의

주택가격은 ‘언제까지 오를까?’ 또는 ‘언제 꺾일까?’ 하는 것이 부동산 업계 종사자뿐만

아니라 ‘주택을 소유하고 있거나 새로 주택을 사려는 사람들’ 과 ‘부동산 투자 대상으로

주택을 고려하는 사람’의 공통된 관심사 이었습니다.

 

재작년(2006년) 초만 해도 ‘지난 4-5년간 계속된 주택가격 상승이 멈추고 당분간

횡보할 것’ 이라는 전망을 내놓은 전문가가 많았습니다만 결과는 ‘계속 오른다.’는

의견을 내 놓은 소수 전문가의 승리 였습니다.

그 당시 각 전문가들의 의견은 양쪽 다 이론적 배경이 있었습니다. 다만 ‘오른다.’는

쪽의 이론이 조금 더 작용을 했을 뿐 입니다.

 

‘오른다’는 배경:

(1)    2010년 동계올림픽 개최, (2) 인구유입 지속- 他 州에서 전입 및 신규 이민자의

유입 지속, (3) 경기 호조-특히 ‘매트로 밴쿠버’의 주택가격에 영향을 미치는

‘알버타 州’와 ‘BC 州’의 호경기 지속, (4) CDN$의 약세 지속 예상 등

이었습니다.

 

‘내린다.’는 배경:

(1)    주택 가격 과대평가(거품 현상), (2) 소득 대비 주택가격 고 평가, (3) 금리

상승으로 전환-모기지 상환금 증가로 연결, (4) CDN$ 상승 전환 조짐 등

이었습니다.

 

결과를 놓고 보면 두 가지 예측의 이론적 근거는 대부분이 맞았습니다만 일반인들의

심리는 ‘오른다.’에 비중을 더 두고 주택을 매입한 것 같습니다. 오히려 ’오른다.’라고

예상한 전문가들이 근거로 제시한 ‘캐나다 달러 약세 전환’은 틀린 전망이었으나

주택가격은 그 분들의 예측대로 올랐습니다.

 

 

그러면 2년이 더 지난 2008년 6월 현재는 어떻습니까?

 

*** 여기서부터는 제 의견 입니다. ***

하락 조짐이 보입니다. 외곽지역에서부터 매매가격이 작년 7월 기준인

평가(Assessment)가격과 같아지는 경향이 나타납니다. 작년까지만 해도

평가가격보다 10%정도 오른 가격에 ‘거래가격’이 형성 되었었습니다.

 

그 동안 과대평가 되었던 부분도 정상화될 것 같습니다.

 

미국의 경제잡지인 ‘포브스’가 발표한 “세계에서 가장 과대평가된 부동산 시장’의

6위에 ‘밴쿠버’가 등재되어 있습니다. 1위부터 10위까지는 다음과 같습니다.

모나코, 로마, 파리, 마드리드(스페인), 로스.안젤레스, 밴쿠버, 비엔나(오스트리아),

오클랜드(뉴질랜드), 취리히(스위스), 오슬로(노르웨이) 순서 입니다.

‘밴쿠버’의 또 한가지 특징은 “부동산 가격이 높음에도 불구하고 평균 임대수익률이

연3.19%로 가장 낮은 도시 중 한 곳”이라는 겁니다. 투자용 부동산 매입을

고려하시는 분은 한번쯤 생각해 봐야 할 지적 입니다.

 

그러나, 아직 크게 하락하지 않는 것은 ‘금리인하’라는 요인이 있기 때문입니다.

 

또 다른 요인으로는 인구 유입이 지속되고 있다는 것입니다. 밴쿠버는 해마다

30만 명에 가까운 캐나다 신규 이민자들이 ‘토론토’ 다음으로 정착하기를 희망하는

지역 이므로 이들의 주택수요가 집값을 버티게 해 준다는 군요.

 

주택가격에 영향을 주는 요인들을 점검하기 전에 일반 경기부터 점검해 보겠습니다.

 

고유가, 곡물가격 급등 등, 그 동안 ‘자원 생산국’에서 적당한 가격으로 원하면 항상

조달할 수 있을 것 같던 ‘원자재’의 가격이 하늘 높은 줄 모르고 치솟아서, 덩달아

다른 물가도 뛰고 있습니다. 원유가격이 배럴당 $130을 오르내리고, 금 값이 온스 당

$1,000을 넘었다가 조금 진정되어 $900 근처에서 움직이고 있습니다. 또한 그 동안

붙박이 가격으로 인식되어오던 ‘쌀값’이 급등하자 일부에서는(미국, 캐나다)

쌀 사재기 현상도 있었습니다.

 

각국(미국, 캐나다, 한국 등)의 경기침체로 인하여, 경기를 부양시키기 위한 ‘금리인하’

지속으로 은행이자는 바닥 수준으로 내려갔습니다.

 

캐나다도 마찬가지 입니다. 일부 자원이 풍부한 州는 ‘호황’을 구가하지만 대부분의

州는 ‘경기 침체 상황’을 실감하고 있습니다. 미국에 본사를 둔 온타리오 州의

공장들은 계속 ‘조업중단’, 또는 ‘직장폐쇄’를 발표하고 있습니다. 그것도 일시적인 것이

아니라 ‘영구폐쇄’가 될지도 모른다는 ‘우려’와 함께 발표 합니다.

 

또 다른 우울한 소식은 캐나다의 제조업 중심지인 ‘퀘백 州’와 ‘온타리오 州’의

‘개인파산자’숫자가 급격히 늘어난다는 보도 입니다. 5월 1달 동안 8,000여명이

증가 했다고 합니다. 파산 신청자가 그만큼 증가하면 어려움을 겪고 있는

사람 숫자는 약 10배 정도 증가할 것입니다.

 

최근의 사태를 야기한 ‘미국’은 충격에서 어느 정도 벗어난 것처럼 보이지만 그 골이

아직 얼마나 깊은지는 ‘누구도 정확히 알 수 없다는 것’이 문제이며, 미국경제에 대한

의존도가 높은 캐나다는 미국의 상황을 정확히 모르면서 발표 하나 할 때마다

이리저리 휘둘리고 있는 듯이 보입니다.

 

미국 주택경기가 침체되면 BC州의 목재산업은 ‘불황’을 겪고, 자동차 산업이 침체되면

캐나다의 GM 공장이 먼저 폐쇄되더군요. 캐나다의 경제가 다시 안정되려면 미국이

먼저 안정되어야 할 것 같습니다. 자원보유국이지만 자원가격 급등이 좋은 것만은

아닙니다. 자원보다 제조업 비중이 더 크고, 제조업은 미국의존도가 높기 때문 입니다.

 

여기 밴쿠버 부동산 업계도 불황이 시작되고 있습니다.

처음 시장에 팔기 위해 Listing 할 때 책정한 가격이 거래가 성사될 때까지

유지되는 경우가 드물어 졌습니다. 한 두 번씩 ‘가격인하’를 한 후에 성사되는 경우가

많아졌습니다. 팔려고 하는 주택은 쌓여만 가는데 사려는 사람의 숫자는

줄어들고 있습니다. 그러나 한가지 다행인 것은 금리가 내려서(주택담보 대출)

대출(Mortgage)을 받아 집을 사신 분들의 ‘이자부담’이 줄어들고 있다는 것입니다.

아직 집값을 버티게 하는 한가지 요인으로 보여 집니다.

 

그러나 금리가 과거처럼 기준금리에 근접하지 않는군요.

과거엔 기준금리가 지금처럼 ‘연 3%’이면 ‘주택 대출 3년 고정금리’는

‘연 4% 대 초반’ 이어야 하나 아직 5%선에서 움직이고 있습니다.

 

그러나 “금융기관부터 무너져서 ‘금융공황’이 올지도 모른다.”는 걱정을 하던

2007년 연말 같은 분위기는 지나간 듯해서 다행입니다.

 

 

주택가격에 영향을 미치는 각 요인을 점검해 보겠습니다.

 

(환율)

‘CDN$1 : U$0.75 ~ 0.80’이 이상적인 환율이라고 생각해 오던 양국의

경제인들은 최근의 환율을 어떻게 인식해야 할지 결론을 쉽게 내리지 못하고

있습니다. 이유야 분명합니다. ‘자원 보유국’인 캐나다 화폐가 원자재 가격

급등에 따른 가치상승과 캐나다의 기준금리가 미국보다 ‘연 1%’가 높은 것도

캐나다 달러 강세를 유지하는 요인이 되고 있습니다.

 

이러한 ‘캐나다 달러의 강세’가 2001년 즈음에 ‘강한 미국 달러’를 앞세워

캐나다-특히 밴쿠버 지역-의 주택에 투자 했던 미국인들이 그들의 집을 팔아

집값 상승의 효과에 캐나다 달러화 상승의 효과까지 양쪽으로 이익을 보고

부동산을 팔기 시작한 게 작년부터 입니다. 또한 새로 이민 온 사람들은

대 부분이 그들의 본국에서 자금을 가져와서 주택을 사는데 불과 1년 전의 환율을

기억하는 분들은 요즘 환율로 자금을 가져오려 하지 않기 때문에 매수 세력이

줄어드는 효과를 가져 옵니다. 특히 ‘한국인들의 매수는 사라진 상황’이라고

표현하시는 분도 있습니다.

 

(금리)

미국, 캐나다 두 나라 모두 한 차례 더 ‘금리인하’를 할 것이라고 예측하고 있습니다.

그 이후엔 당분간 인하 한 금리를 유지할 것 같습니다. 예상 기준 금리는

미국 연 1.75%, 캐나다 연 2.75% 입니다.

 

단기적으로 주택가격에 가장 영향을 많이 끼치는 요인이 금리 입니다.

금리가 ‘연 2%’ 에서 ‘연 4%’로 오르면 단순이 2% 오른 게 아니라 ‘주택담보

대출’을 받은 사람은 매월 상환 금액이 ‘두 배’로 늘어나게 됩니다. 보통 대출을

받는 분들은 ‘금리가 얼마냐?’ 보다 ‘월 상환금이 얼마나 되는가?’에 도 신경을

쓰기 때문에 요즘 같은 저금리 시대에는 금리의 조그만 변화가 주택가격에

큰 영향을 미칩니다. 일단 최근의 하락 추세는 하락하는 주택가격을 받쳐주는

역할을 하고 있습니다.

 

(유입인구)

계속 늘어나고 있습니다만 신규 이민자들의 정착지로서 매력은 조금씩 잃어가고

있습니다. 밴쿠버 일대보다 경기가 더 활황인 ‘알버타 州’ 쪽을 선호하는 듯

합니다.

 

(동계 올림픽)

효과는 이미 끝났다고 봅니다.

올림픽 선수촌이 2차 분양을 진행하고 있습니다만 가격이 너무 비싸 선뜻

매입하는 분이 드뭅니다.

올림픽을 성공적으로 치르면 효과가 크지만 실패하면 그 피해 또한 오래 갑니다.

‘동경’(일본)이나 ‘서울’이 성공 케이스 이고, 몬트리올(캐나다 퀘백 州)이

실패사례라고 볼 수 있습니다. 더구나 ‘동계올림픽’은 성공해도 하계만큼 효과가

크지 않습니다.

 

(경기)

만만치 않습니다. 원자재가격 상승이 경기 침체를 완화시켜주고 있으나 미국과 함께

‘캐나다 경기’도 침체기에 들어섰다고 봐야 할 것입니다.

 

 

(전반적인 부동산 시장 전망-밴쿠버 일대-)

하락 조짐이 보입니다. 외곽지역에서부터 매매가격이 작년 7월 기준인

평가(Assessment)가격과 같아지는 경향이 뚜렷합니다.

 

아직 크게 하락하지 않는 것은 ‘금리인하’라는 요인이 있기 때문입니다.

또 다른 요인으로는 인구 유입이 지속되고 있다는 것입니다.

 

미국 같은 폭락은 없겠지만 서서히 하락할 것으로 예상 합니다.

 

또한 ‘미국의 경기침체’와 ‘주택가격 폭락’의 영향이 없을 수 없습니다.

많은 분들이 ‘캐나다 은행의 보수적 경영’으로 ‘서브.프라임 사태’ 같은 일은

없을 거라고 합니다. 그건 맞습니다만 일반인의 심리까지 통제는 못하겠지요.

많은 분들이 미국의 주택가격하락을 우려하고 있으므로 캐나다에서 하락 조짐이

확인되면 심리적인 하락세가 확산될 가능성이 있습니다.

 

밴쿠버의 한국 교민들은 또 하나의 ‘악재’에 대비해야 할 것 같습니다.

‘환율급등’과 미국의 한국인에 대한 ‘비자면제’ 시행에 따른 ‘유학 산업’과

‘관광산업’의 침체가 예상됩니다. 따라서 ‘한국인 커뮤니티’의 부동산 가격은

하락 폭이 조금 더 심할 것으로 전망 합니다.

 

좀 우울한 전망입니다만 솔직한 제 의견 입니다.

 

이상입니다.

 

(2008.6.4.)