부동산 간접투자

 

(부동산 간접투자.)

 

‘부동산 투자’도 엄연한 투자의 한 분야로 자리잡은 지가 상당히 오래 되었지만

아직도 많은 사람들이 ‘부동산 투자’ = ‘투기’ 또는 ‘대박’ 이라는 관념을 떨치지

못하고 있는 듯 합니다. 그 이유는 정부의 정책 하나에 부동산 가격이 ‘폭등’하거나

‘폭락’하는 일을 많이 보아 온 탓이기도 합니다. 정부 정책의 변경에 따라 부동산

가격이 움직이는 것은 외국도 마찬가지 입니다만 그 변동이 한국만큼 심하지

않기 때문에 외국인들은 부동산 투자를 ‘투기’에 가깝게 생각하지는 않습니다.

 

부동산 투자도 주식투자처럼 직접 하실 수도 있고 전문가에게 맡겨서

‘간접투자’를 하실 수도 있습니다.

부동산 투자는 직접 하시기엔 주식투자보다 제약이 더 많습니다. 우선 거래대상

상품 1개(‘한 채’ 또는 ‘한 필지’ 등이 되겠지요.)의 가격이 상당히 비싸서

주식처럼 적은 돈으로 시작할 수가 없다는 겁니다.

또한 주식시장처럼 정형화된 ‘거래소’가 없기 때문에 대상 상품에 대해

전문가의 평가정보가 거의 없을 뿐만 아니라, 상품자체를 움직일 수가 없기

때문에 ‘일일이 현장에 가서 확인을 해 봐야 한다’는 어려운 점이 있습니다.

(비싼 부동산을 사시면서 인쇄물이나 ‘비디오’를 보시고 결정하시는 분은

없겠지요?)

 

하지만 부동산에 대한 ‘안목’이 있으신 분들은 직접 하시는 게 다른 분에게

맡기시는 것 보다 훨씬 나은 성과를 거둘 수가 있습니다. ‘전문가’보다 나은

안목을 갖고 계시기 때문입니다.

 

그러나, 그렇지 못하신 분(시간이 없으시거나 단독으로 투자할 만큼 큰 자금이

없으신 분)은 비용을 조금 들이더라도(수익을 조금 덜 얻더라도) 전문가에게

맡겨서 ‘간접투자’를 하시거나, 전문가의 조언을 받아들여 ‘공동투자’를

하시는 편이 낫습니다.

충분한 시간적 여유가 없으신 분이 여기 저기 물건 확인하러 다니시느라

몸만 바쁘고, 그러다 육체적 정신적으로 피곤하다 보면, ‘長考 끝에 惡手 둔다.’고

엉뚱한 곳에 투자를 한다고 결정하시는 수가 많이 있습니다.

 

최근엔 한국에도 활발하게 소개되기 시작했습니다만 ‘부동산’에 ‘간접투자’ 하는

방법은 아주 다양합니다.

 

우선 주식처럼 ‘펀드’를 만들어 그 자금으로 ‘유가증권’ 대신 ‘부동산’에 투자를

하며 거기서 나오는 수익을 고객에게 나누어 주는 방법이 있습니다.

물론 펀드 회사는 운용하는 ‘보수’를 일정금액 받습니다.

 

또 다른 방법은 REITS 라고 하여 부동산에 투자하는 펀드가 고객에게는

주식 같은 지분을 나누어 주고 그 지분을 ‘증권 거래소’에 상장시켜 거래소에서

매매가 이루어 지도록 하는 것입니다. 이것은 일반적인 부동산 펀드의 약점인

‘환금성’(원할 때 현금화 할 수 있는 정도)이 낮은 점을 보완하여 필요할 때

쉽게 현금화 할 수 있도록 만든 상품 입니다.

 

또 다른 방법은 ‘공동투자’ 입니다. 뜻이 맞는 친지들끼리 큰 돈을 모아 부동산을

매입하여(주로 ‘상가’ 나 ‘사무용 빌딩’, ‘모텔’ 등) 공동으로 관리하거나, 투자자 중

1인에게 관리를 맡기거나 아니면 ‘관리 전문회사’에 관리를 맡기는 방법과 특정

부동산에 투자하기 위하여 설립된 회사의 투자권유에 따라 일정 지분을

매입하는 것입니다.

 

또 다른 방법으로, 개발업자가 향후의 개발을 위해 특정지역의 땅을 매입하려

하는데 당장 자금이 없어 일정기간 후에 상당한 가격(수익이 보장되는 가격)에

되사는 조건으로 투자가를 모집하여 땅을 사고, 되 사기 전 까지는 상당한 수준의

이자를 지급해주는 방법(Land Banking)이 있습니다. 물론 이 경우 해당 토지가

담보가 되기 때문에 비교적 안전하며 은행예금이나 일반 채권보다 높은 수익을

얻을 수 있기 때문에 최근의 ‘저금리’ 상황에서 각광을 받는 투자대상으로

떠오르고 있습니다.

 

마지막으로 소개할 상품은 대형 부동산 개발. 관리회사가 ‘자기회사 소유의

부동산’을 담보로 제공하고 발행한 부동산 채권 입니다. 보통 3년 ~ 5년 후가 만기인

이 채권은 개발업자가 발행, 매각한 후 그 자금으로 부동산 개발회사는

새로운 부동산을 매입하여 채권발행으로 인한 이자(보통 년 8-10%)보다

더 나은 수익을 올릴 수 있는 부동산을 매입하게 됩니다. 개발, 투자 회사는

일정금액의 자금을 항상 보유하고 있다가 정말 가치가 있는 부동산(토지든

건물이든)이 시장에 나오면 가능한 한 빠른 시일 내에 경쟁자가 나서기 전에

매입하게 됩니다. 이러한 채권도 최근의 ‘저금리’ 상황하에선 매력적인

투자대상이 되고 있습니다. 이 채권은 일정한 이자만 지급하는 것, 이익이

발생하면 이자 부분을 우선 지급하고 남은 것은 추가로 사전에 약속한 비율대로

채권 발행자와 매입자가 분배하는 곳 등 여러 종류가 있습니다.

 

마지막으로 한가지 당부하고 싶은 것은 ‘부동산 투자’는 은행예금이나 주식투자에

비해 ‘환금성’이 현저히 떨어진다는 것입니다. 언제 쓸지 모르는 자금으로

‘주식 투자’를 하는 것도 위험한데(필요한 시기에 주가가 오르지 않으면 손해보고

팔아야 하거나 못 파는 경우도 있으므로), ‘부동산에 투자하는 것은 더 위험하다’는

것입니다. 원하는 매입자가 나타나지 않으면 손해 보고도 팔지 못하는 경우가

발생할 수 있기 때문에 장기간 투자자산에 묶어둘 수 있는 진정한 여유자금으로

‘부동산 투자’를 하셔야 ‘때’를 자신의 것으로 만들 수 있으며 원하는 수익을 실현

시킬 수도 있습니다. 때로는 상당기간 기다릴 수도 있게 됩니다.

이 말은 꼭 기억해 두시기 바랍니다.

 

 

앞으로 미국 시장에서 판매되는 상품도 ‘부동산 매물’란에 소개해 드리겠습니다.

 

이상 입니다.

 

(2008.6.25.)