2014년 5월 경제동향

(2014년 5월 경기 전망)

 

부동산 특히 거주용 주택(단독이든 공동주택이든)의 ‘정상적인 가격’이 있을까요?

정상적인 가격이 존재해야 ‘고 평가’ 또는 ‘저 평가’를 얘기할 수 있지 않겠습니까?

대한민국 서울의 ‘강남구 대치동 일대’,  ‘미국 뉴욕 맨하탄의 센트럴 파크 남단 지역’

또는 ‘캐나다 밴쿠버 다운타운의 콜.하버 일대’의 아파트 가격은 정상적인

가격일까요? 아니면 거품이 낀 가격일까요? 누구도 쉽게 답을 못할 겁니다. 정상적인

가격이라면 그렇게 비싼 것이 이해가 안되고, 비 정상적인 가격이라면 ‘그 가격에

거래가 이루어 지는 것’은 또 어떻게 이해를 해야 합니까? 한 두 명이 돈 자랑 하려는

稚氣로 ‘주인이 달라는 대로 다 주거나, 안 팔려는 주인에게 엄청난 가격을 제시하여

억지로 매입한 것’이 아니고, 그 높은 가격 수준에서 꾸준히 거래가 계속 이루어 지는

것을 거품으로 치부만 할 수는 없는 것 아닙니까?

한국 서울의 반포 고속버스 터미널 근처의 새로 지은 아파트 중 10억 원 정도하는

아파트와 같은 규모의 아파트를 대전의 최고 동네라는 ‘둔산동’에서는 1/3도 안 되는

가격에 살 수 있고, 미국 뉴욕 맨하튼 요지의 3백만 불 근처의 아파트와 같은 규모를

플로리다 州 해변가 휴양지에서는 1/10 가격으로 구입할 수 있습니다. 그렇다고

그 해변가가 어디 인적도 없는 허허벌판 옆이 아니고 5분이면 고속도로에 진입이

가능하고 10분이면 근처의 큰 마을에 도달할 수 있는 동네 입니다. 캐나다 BC州

밴쿠버의 ‘콜.하버’ 지역에서 2백만 달러에 달하는 바다가 보이는 전망 좋은 아파트와

같은 규모의 아파트를 밴쿠버에서 차로 40분을 달려서 미국국경 바로 너머에 있는

Birch Bay에서는 1/5 수준에서 구입할 수 있습니다. 여기도 바다경치가 좋아 밴쿠버

못지않게 전망 좋고 생활여건도 좋습니다.

 

부동산(특히 주택)의 가격에는 땅 값과 건축비 외에 ‘장소가격’이 붙어있다고 봅니다.

소위 ‘명품’이라고 이름 붙여지는 물건 값이 ‘재료 값과 공임’만으로 계산되지 않듯이

말입니다. 약 20년 전에 아는 분으로부터 이런 말을 들은 적이 있습니다. 그분은

시골에서 자라고, 서울 여의도에 이사와 살다 서울 강남구 대치동으로 이사를 간 후에

‘강남으로 이사 간 소감이 어떤가요?’라는 제 물음에 대답한 얘기 입니다. “대치동으로

이사를 가니 옛날 시골서 여의도로 이사 갔을 때 기분이 들더군요. 같은 서울이라도

이렇게 다를 줄 몰랐습니다.” 그분의 다르다는 기준이 무엇인지는 묻지 않았습니다만

자기 나름대로 기준은 있었겠지요. 그 중 하나가 ‘만족감’ 이었을 거라고 짐작 합니다.

‘모든 사람이 한번쯤 살고 싶어하는 강남에서도 대치동에 산다.’라는 기분. 명품에

‘브랜드 값’과 그걸 사용하는 분의 ‘기분 값’이 있듯이 주택 가격에도 위치에 따르는

‘기분 값’이 있다고 봅니다. 돈에 구애 받지 않는 진짜 부자들은 ‘한남동’이나 ‘성북동’에

많이 살고 있는 이유도 ‘우리만의 동네’를 자랑하고 픈 ‘기분 값’이 존재한다고 봅니다.

그 동네 주택가격은 ‘부르는 게 값’이라고 하지 않습니까? 시절이 좋으면 ‘팔 사람이

부르는 값, 불경기엔 살 사람이 부르는 게 값.’이라고 합니다. 주인이 바뀔 것 같지않은

그 동네도 10년쯤 지나면 상당 수의 주인이 바뀌어 있다고 합니다.

그래서 저는 ‘정상적인 주택가격’은 ‘살 사람과 팔 사람이 합의하는 가격(한 두건

엄청나게 비싸거나 싼 가격이 아닌)’이라고 얘기 합니다. ‘거품’이니 ‘얼음’이니 하는

수식어를 붙이고 싶지 않습니다.

부동산 시장 특히 주택시장에 종사하시는 분들이 싫어하는 단어들이 ‘거품’, ‘시장이

얼어붙었다.’ 등이라고 합니다. 사람들 심리가 ‘거품’이라고 하면 ‘터진다.’를 연상하고

‘얼어붙었다,’고 하면 ‘녹을 것이다.’가 아니라 ‘추우니 움직이지 말자.’라고 생각한다고

합니다.

‘부동산 거품’ 논란은 어느 나라나 있습니다. 그 ‘거품’을 어떤 시각으로 보느냐에 따라

‘걱정’이 될 수도 있고 ‘기대’가 될 수도 있습니다.

 

미국 부동산 얘기 입니다.

얼마 전 미국의 Trulia 라는 ‘부동산 중개會社’가 ‘Bubble Watch ‘라는 보고서에 다음과

같은 발표를 했습니다.

 

미국에서 ‘디트로이트 市’의 주택가격이 가장 저 평가 되어있고, ‘캘리포니아 州’의

‘오렌지.카운티’의 주택이 가장 고 평가 되어있다.

 

다른 지역에 비해 15% 이상 저평가된 도시는 디트로이트 외 ‘레이크.카운티(일리노이),

톨레도(오하이오), 멤피스(테네시), 아틀란타(조지아)라고 합니다.

그리고 10% 이상 고평가 된 도시는 오렌지.카운티, L.A., 샌.버나디노(이상 캘리포니아),

호놀룰루(하와이), 오스틴(텍사스) 이라고 합니다. 아직 고 평가된 비율보다 저 평가 된

비율이 더 큰 것으로 미루어 미국 부동산 시장이 완전히 회복된 것은 아닌 듯 합니다.

 

시선을 좀 바꿔 보겠습니다.

우선, 세월호 참사로 인해 먼 나라로 가버린 젊은 학생들과 일반 승객의 명복을 빕니다.

(다음 얘기는 이 학생들과 관계자 누구도 비난하려고 쓰는 글이 아님을 밝힙니다.

민감한 얘기니까요.)

 

2014년 4월의 ‘세월호 참사’로 인한 한국사회를 보고 필자는 소름이 끼치도록 ‘무서운

사회’라는 생각을 했습니다. 다양한 선택, 민주화… 등 겉으로는 그럴듯한 미사여구로

포장하지만 제가 보기엔 무서운 ‘획일화 된 사회’ 였습니다. 물론 안타까운 죽음이 있고

희생자가 엄청나게 많고 사고 후 대처하는 선장을 비롯한 선원들의 행태는 비난을

받아도 당연합니다만 방송국, 인터넷 이용자 등 일반국민들의 행태에도 소름이

끼쳤습니다.  4월 16일 점심때 즈음부터 만 4일 째인 일요일 정오까지 ‘공중파 방송

3 社’는 모두 세월호 관련 특집뉴스 방송을 보냈습니다. 다른 프로그램 없었던 걸로 알고

있습니다. 여기에 일부 종합편성 방송사까지 가세하여 바다에 뒤집혀 파란 선수를

드러낸 채 잠겨있는 배, 사고 대책본부라고 이름 붙여진 어수선한 장소(그 공무원들이

사고를 낸 것은 아니지만 뒤처리를 그렇게 밖에 못하는지…. 그리고 실종자 가족들이

애타게 기쁜 소식을 기다리며 지쳐서 쉬고 있는 체육관 이런 사진들만 만 4일을 보고

있으려니 ‘외상 후 증후군’이 아니라 ‘슬픈 뉴스 시청 후 증후군’이라는 새로운 병이 생길

지경입니다. 모든 사람들의 생각이 같을 수는 없지 않습니까? 자기와 생각이 다르면 왜

그렇게 잡아먹으려고 난리 입니까? 그냥 ‘다.른.생.각’으로 인정 해 줄 수는 없습니까?

그 와중에 한 건 하려는 기자, 업자…..

10년 전이라면 당연히 첫날 기사화 되었을 사고 선박의 ‘보험가입 여부’와 ‘사망 또는

부상자가 받게 될 보험금’기사, 장관이 라면을 먹는 사진, ‘트위터 의견’등이 자신들의

생각과 다르다고 잡아먹을 듯이 써내려 간 기사들. 좀 심하다는 느낌이 들었습니다.

911사태 당시 미국의 상징과도 같은 ‘월드트레드센터’ 쌍둥이 빌딩이 테러에 의해 둘 다

폭삭 내려 앉았다는 보고를 듣고도 ‘플로리다 州’ 어느 초등학교 교실에서 책 읽기를

계속한 부시 대통령도 현재 한국 대통령처럼 비난을 받지는 않았습니다.  12년 전 우리

해군 젊은이들이 북한해군과 교전을 벌여 배가 침몰하고 6명의 우리병사가

‘전사’했습니다. 남북 분단상태에서 적군과 교전을 벌여 젊은 병사가 전사를 했는데 당시

대통령은 월드컵 결승전 관람하시러 일본에 갔습니다. 그때도 우리는 대통령을 지금처럼

비난하지 않았습니다. 지지하지 않던 후보가 대통령이 되었고 이런 사태가 났다고 ‘드디어 기회가 왔다.’는 듯이 온갖 구실을 붙여 ‘희생양 대통령’을 만들고 싶어하는

언론들 너무합니다. 당신이 뽑지는 않았지만 그래도 더 많은 사람이 뽑은 대통령 입니다.

 

하지만 이번 사고를 보면서 비난 받아야 할 분들이 있더군요. ‘해양 경찰청의 사고 수습

과정은 너무 심했습니다. 우리 해경이 동네 병정놀이 하는 수준인가?’하는 자괴감이

들었습니다.

 

항목별 5월 전망은 다음과 같습니다.

 

(주식 시장)

미국과 캐나다 주식시장은 4월도 강세를 보인 반면 한국은 약세를 면치 못했습니다.

월 초에 조금 반짝 했습니다만 계속 힘을 쓰지 못하고 주춤하는 사이에 엄청난

해난사고로 인하여 주식시장은 조금 관심 밖의 일이 되어버렸습니다. 기세 좋을 때

2,000p 언저리에서 맴돌던 종합주가지수가 1,950선으로 곤두박질 쳤습니다.

 

5월 주식시장도 4월과 비슷한 양상을 보일 것으로 예상됩니다. 미국이 지난 달 말

통화공급을 추가로 100억 달러 줄여 월 450억 달러를 공급하겠다고 발표했지만

시장에서는 ‘경기호전의 신호이고 그래도 통화 공급이 있다.’는 인식이 퍼지면서 주가는

소폭 올랐습니다. 캐나다도 미국의 영향을 받아 강세를 유지할 것으로 예상되며

한국만 ‘약 보합’이 계속될 것으로 전망됩니다. 5월 하순경에 지방선거 분위기가

본격적으로 고조되면 그때의 판세에 따라 주가가 움직일 것으로 예상됩니다.

 

(금리)

한국, 미국, 캐나다 세 나라 모두 ‘중앙은행 기준금리’를 이번에도 동결 했습니다.

금리를 움직일 요인이 없다는 거죠. 하지만 미국이 계속 통화공급 규모를 축소하면

한국이나 캐나다는 방어차원에서도 금리를 움직여야(인상)할 것입니다. 미국의 ‘연방준비

이사회’가 4월 말에 개최되어 ‘통화 공급축소’를 발표했지만 4월 금리엔 영향이 없었고

한국과 캐나다는 5월에 대응방안을 제시하겠지만 현재로서는 큰 변경요인을 찾기

어렵답고 봅니다.

 

5월의 각국 기준금리는 미국, 캐나다, 한국 모두 변경이 없을 것으로 전망되며 한국의

경우 ‘원화강세’를 우려하며 ‘금리’를 거론하는 ‘구두개입’정도는 있을 것으로 예상합니다.

캐나다도 변동이 없을 것 같습니다. 캐나다 달러 가치가 현재보다 크게 내리면 ‘금리

인상’을 고려할 가능성이 있으나 현재로는 ‘변경 없음’으로 전망합니다.(캐나다)

 

(환율)

외국인의 원화에 대한 수요 증가로 ‘원 貨 가치’가 많이 올랐습니다. 금년 들어

처음으로 원화 대 미국 달러 환율이 1 달러 당 1,040원 이하로 내려갔습니다.

캐나다 달러로는 1달러 당 950원 선 아래로 내려 간 것입니다. 당국의 구두개입이

없다면 美貨 1달러당 1,000원 수준까지 내려갈 기세 입니다. 미국이 은근히 몇 년 전에

중국에 썼던 정책을 한국에 쓰고 있습니다. 간접적으로 은근히 ‘원화 강세’에 대하여

개입하지 말고 받아들이라는 압력입니다. 직접 우리 정부나 한국은행에 요구하는 게

아니라 이런 저런 비중 있는 모임이나 인터뷰를 하면서 ‘한국정부당국의 외환시장

개입은 정당한 방법이 아니다.’ 또는 ‘한국도 환율은 시장기능에 맡겨야 한다.’ 등의

압력을 가하는 것입니다.

 

5월 환율은 한국 원화, 미 달러화, 캐나다 달러 순으로 강세를 보일 것으로 예상

합니다.

 

(부동산 시장)

꽁꽁 얼어붙을 줄 알았던 한국의 부동산 시장이 알게 모를게 거래량부터 조금씩

늘어나고 있습니다. 가격도 보합이상의 수준에서 형성이 되고 있습니다.

밴쿠버 지역의 부동산 경기도 봄이 오나 봅니다. 그 동안 부진했던 거래량 등이

예년 수준을 웃돌고 있습니다. 가격이 큰 폭으로 오르지는 않아도 작년에 비해

대부분 지역에서 소폭 상승세를 보였습니다. 미국도 계속 호조를 보여 각국의 부동산

시장에 모처럼 훈풍이 불고 있습니다. 이 기운이 여름까지 이어질 지는 5월 시장상황에

달려있다고 보겠습니다. 미국은 가능성이 있으나(강세), 한국과 캐나다는 아직은 ‘의문’

입니다. 조금 더 활성화 시킬 요인이 필요하다고 봅니다.

 

5월 부동산 시장은 미국은 완만한 상승 지속, 캐나다와 한국은 강 보합세 유지로 전망합니다.