'리얼터'에게 묻는다.

 *** 이 글은 밴쿠버에서 발행되는 '동아 라이프'(2008.10.3. 자)에 실린
      글 입니다. 제 의견도 있기에 여기 옮깁니다. ***

 

 

리얼터에게 묻는다

 

밴쿠버 부동산 시장에 대한 안 좋은 루머가 요즘 너무 많다. 미국과 마찬가지로 올 겨울

'모기지 시장'의 붕괴와 부동산 가격의 폭락 설이 있는가 하면, 몇몇 지역에서는 리스팅 가격의

절반을 불렀더니 거래가 체결되었다라는 식의 이야기도 종종 들린다. 웃돈을 주고 주택을

구입했다는 것은 이미 옛말이고 분양가보다 낮은 금액으로 투매를 하고 있거나, 투자용

부동산을 여러 채 구입했다가 거래가 되지 않아 전전긍긍하고 있다는 소식도 들린다.

모든 소문이 판매자에게 나쁜 것만은 아니다. 일부에서는 밴쿠버의 부동산 시장이 내년의

올림픽 이전에 다시 오를 것이니 매도를 중지하고 내년을 기다리라는 소문도 있다.

 

이렇게 최근 밴쿠버에서 들리고 있는 부동산 루머는 어디부터가 거짓이고, 어디까지가

진실일까? 동아라이프는 밴쿠버에서 현역으로 일하는 3명의 리얼터를 만나서 그들로부터

부동산 시장의 현재진행형에 관해 물어보았다. 그리고 그들이 바라보는 밴쿠버 부동산

시장의 전망과 현재 부동산 시장의 위기를 현명하게 헤쳐나갈 방안에 대해서 물어보았다.

 

동아라이프 : 바쁘신데도 불구하고 이렇게 자리를 함께 해주신 리얼터분들께 감사 드립니다.

현역에서 일하시는 리얼터분들과 이렇게 오랜 시간 이야기를 나눌 수 있다는 것 자체가

요즘 부동산 시장의 트렌드를 반영하는 것 같습니다. 불과 6개월 전만해도 이런 자리를

마련하기는 어려웠을 것 같은데요, 독자 분들을 대표해서 부동산 시장과 전망에 대회서

허심탄회하게 말씀해주실 세분께 먼저 감사의 말씀 드립니다. 부동산 시장이 하반기에

들어서면서 급격한 침체기를 맞고 있다는 것은 부인할 수 없는 사실인 것 같습니다.

먼저 현재의 시장을 어떻게 보고 계시는지, 그리고 향후 부동산 시장의 향후 전망을 어떻게 될

것인지에 대해서 자신들의 의견을 말씀해주시면 감사하겠습니다.

 

마기욱 : 제가 예전에 금융기관의 애널리스트로 일한 경험이 있어서인지 현재의

부동산 시장을 바라보기 위해서는 먼저 지난 30년간의 밴쿠버 부동산 시장을 보게 되더군요.

추세를 살펴보시면 알겠지만 캐나다의 부동산 가격이 급격히 상승했었던 적은

1980년대 초반, 그리고 1994년 전후, 그리고 2002년부터 지금까지가 있습니다.

 

먼저 1980년대의 부동산 가격 상승 때를 살펴보면 이 시기의 부동산은 심한 거품이

있었습니다. 부동산의 수요, 공급과 전혀 관계없는 외부요인, 즉 유가 상승으로 인해

산유국인 캐나다에 많은 자본이 유입되자 그 뭉칫돈이 부동산으로 투입되어서 생긴 일종의

‘버블’이었습니다. 유가가 안정화되자 이 ‘부동산 버블’은 결국 1년 만에 꺼져버리고

부동산 가격이 버블 이전으로 돌아가는 심각한 침체기를 겪었죠.

 

1994년 전후의 상승은 홍콩의 중국반환으로 인해 많은 홍콩 인들이 이주를 위해 밴쿠버의

부동산에 투자를 하기 위한 상승입니다. 이 시기에는 부동산의 수요가 공급을 초월해서

부동산 가격이 오른 거이죠. 지극히 당연하고 안정된 부동산 가격의 상승입니다.

그 결과 1994년이 지나고 약간의 부동산 가격의 하락을 있었지만 약 보합세라고 말할 정도로

조정수준의 하락이었지 상승된 부동산 가격은 계속 유지가 되어왔습니다.

 

그렇게 본다면 2002년부터 시작되어온 밴쿠버 부동산 가격의 상승은 1980년대 초의

부동산 가격 상승의 현상이 아닌 1994년의 부동산 가격 상승의 트렌드와 많이 닮았습니다.

2002년 이후 부동산 가격의 상승은 자원경쟁시대에 자원부국인 캐나다의 국가 가치 상승,

고용시장 활성화, 개인 소득 증대, 낮은 모기지 이자율 등의 튼튼한 부동산 시장 환경이

부동산 시장의 많은 수요를 창출했습니다. 많은 수요가 창출된 반면 공급은 그 수요를

따라가지 못했어요. 예전에 버블을 경험했던 건설회사들이 가장 안전한 방법인 ‘선 분양’

정책으로 공급을 책정했기 때문에 수요에 비해 공급은 상대적으로 타이트했었죠.

그게 최근 몇 년간의 밴쿠버 가격 상승의 원동력이었던 것 같습니다. 이러한 수요, 공급의

관계와 실업률, 소득 률, 주택금리 등 밴쿠버 부동산의 펀더멘탈을 본다면 밴쿠버

부동산 시장이 곧 폭락할 것이라는 소문은 사실이 아닐 것으로 판명이 날 것 같습니다.

 

펀더멘탈이 튼튼한 상황에서 부동산 가격은 ‘하방 경직성’을 보여주는 것이 대표적입니다.

경제가 튼튼하면 부동산 가격 하락의 움직임이 둔하다는 이야기죠. 최근 부동산 가격의

급한 하락세는 2008년 초반에 발생했던 작은 거품이 꺼지는 현상으로 보여집니다.

추세를 살펴보시면 알겠지만 2008년에 들어서서 놀라울 정도로 수직 상승한 시기가

잠시 있었습니다. 이 시기는 분명 정상적이 아닌 거품 수준이라고 생각합니다.

 

이런 거품이 꺼진다면 부동산 가격은 2007년 수준으로 하락할 것이라 생각됩니다.

하지만 그 이하로 더 하락할 지는 저는 의문입니다. 지금의 하락세는 미국 발 금융위기가

큰 작용을 하고 있는 것 같습니다. 미국과 인접한 캐나다이다 보니 심리적 불안감이

작용하지 않을 수가 없겠죠. 하지만 캐나다는 미국처럼 금융이 붕괴되고 실물경제가

붕괴되고, 신용이상이 붕괴되는 경우는 없을 것입니다. 부동산 가격도 붕괴되지 않을 거구요.

 

박인근: 한국의 부동산 시장은 정부의 정책이나 자본가 세력에 의해 많이 영향을 받습니다.

큰 손들에 의해 좌지우지가 되는 경우가 많지요. 일반서민들은 은행으로부터 주택대출승인도

상대적으로 어렵고, 또 금리가 높고 불안정해서 대출로서 부동산 시장에 쉽게 뛰어들기가

어렵습니다. 하지만 캐나다의 부동산 시장은 모기지 대출에 의한 일반서민들의 부동산

시장입니다 이 말은 밴쿠버 부동산시장은 일반인들의 은행의존도와 높은 연관성이 있다는

말이죠. 그렇다면 향후 캐나다의 부동산 시장을 예측하려면 금융기관의 포지션과 일반인들의

상환능력을 살피는 게 우선일 것 같습니다. 현재 밴쿠버는 금융기관은 큰 문제가 없는 듯

보입니다. 모기지 금리는 아주 안정적입니다.

 

개인적으로 현재 부동산 시장이 하락하고 있는 것은 밴쿠버의 너무 비싼 부동산 가격에 대한

일반인들의 견제라고 저는 생각하고 있습니다. 집값이 너무 올라서 총상환액이 너무 커졌어요.

2002년에 비해 부동산 가격이 2배가 올랐다는 것을 모기지 상환금이 2배가 올랐다는

의미입니다. 캐나다 부동산 경제의 기저가 되는 서민들을 충분히 흔들만한 환경입니다.

고용과 임금이 아무리 뒷받침을 해준다고 해도 2배의 상환금이라면 상당히 부담스러운

금액입니다. 부동산 시장은 자연스레 냉각기를 겪고 있다고 봅니다.

 

캐나다, 특히 밴쿠버의 부동산 시장을 바라볼 때 빼놓을 수 없는 또 하나는 미국의

부동산 자본입니다. 아무래도 제가 미국 부동산 쪽에 많은 정보와 관심이 있어서 그 쪽을

자주 보게 됩니다. 밴쿠버 부동산 시장은 미국 부자들의 자본력에 대한 영향이 적지 않은데요,

특히 다운타운이나 밴쿠버 웨스트, 웨스트 밴쿠버와 같은 부동산 1번지들은 미국의 자본이

많이 들어와 있는 곳입니다. 이 지역이 밴쿠버 부동산 경기를 이끌고 있는 선두마차이기도

하구요. 그런데 최근 이 지역의 부동산 경기가 지난해부터 많이 요동치기 시작했습니다.

그 이유는 미국달러 대 캐나다달러의 환율, 그리고 최근 미국 경제의 환란입니다. 루니화의

가치가 너무 올라버리니까 미국인들이 캐나다 부동산을 사려는 것보다 팔려고 하는 경향이

늘어났어요. 환율이 쌀 때 사두었다가 비쌀 때 파는 것은 투자자로서는 당연한 일이지만

밴쿠버 부동산 경기로서는 좋은 일이 아닙니다. 게다가 미국 내에서 경기가 안 좋아서 손해가

계속되니까 캐나다 부동산에 투자했던 집을 팔아서 그 자본을 미국으로 다시 가져가는

경우가 늘어나고 있습니다. 밴쿠버에서 미국의 부동산 세력이 적지 않은데 이 세력이

빠져나가니까 밴쿠버의 부동산 시장이 주춤하는 거죠.

 

백창권(C.K.백): 저는 부동산 시장을 우리 한인 부동산 시장에 국한시켜서 경험적으로 말씀

드릴까 합니다. 현재 밴쿠버의 부동산 시장보다 선행하여 큰 타격을 겪고 있는 부동산 시장이

있다면 그것은 바로 우리 커뮤니티의 부동산 시장입니다. 제가 그 동안 오랫동안 한인 부동산

시장을 겪어보니 시장에 큰 영향을 미치는 두 가지 중요한 이슈가 있어요. 그것은 바로

원-캐나다달러 환율과 부동산 대출금리입니다. 특히 환율은 우리 한인들에게 모기지

이자율보다 훨씬 더 부동산 경기에 영향을 끼치는데요, 제가 판단하기에 밴쿠버 한인

커뮤니티의 부동산 시장이 본국과 약 5~60%의 연관성이 있다고 보기 때문입니다.

밴쿠버에서 살고 계시는 여러분이 너무나 절감하기겠지만 2007년에 비해 ‘환율’이 올라도

너무 올랐어요. 2007년 1월에 캐나다 1달러=800원이던 환율이 지금은 1150원을 훌쩍

넘어버렸는데요, 무려 40%가 올랐어요. 이 말은 한인들에게 밴쿠버의 집값은 리스팅된

집값보다 40%가 더 비싸다는 말입니다. 투자자들에게도 지금 송금해서 집을 산다면 지금보다

밴쿠버의 집값이 40%가 더 올라야 간신히 본전이고, 50%가 올라야 이익을 볼 수 있다는

말인데 누가 지금의 환율에 부동산 경기에 집을 사겠어요? 한인 부동산 경기는 이미 지난해

캐나다 환율이 미국 환율을 추월했을 때부터 상당히 어려워 졌습니다.

환율이 한인 부동산 경기에 미치는 영향에 대해서 제가 조금 더 자세히 말씀 드리면요,

한인들의 부동산 구매 사이클을 보면 알 수 있습니다. 밴쿠버에 오래 사신 분들은 경험적으로

알고 계시겠지만 원과 캐나다 달러 환율은 여름에 올라가고 겨울에 내려가는 것이 보통입니다.

따라서 한국에서 보내는 많은 송금은 대부분 연말 이전에 이루어집니다. 그 자본이 부동산

구매의 종자돈이 되어서 한인 부동산 시장은 대개가 1월~5월이 성수기입니다. 여름 이후에는

부동산 가격도 높아지고 송금해오는 돈도 적어서 한인 부동산 시장은 비 성수기를 겪는 것이

보통입니다. 그런데 지난해에는 여름에 850원이었던 환율이 겨울에 950원이 되었어요.

많은 한인 분들이 이 사태에 당황을 하면서 대규모의 송금을 자제할 수 밖에 없었을 겁니다.

지난해 겨울에 돈이 들어오지 않았으니 올 봄에 한인 부동산 시장이 타격을 입었고요,

지난 겨울 이후로도 계속 환율은 상승하고 있습니다. 이대로 간다면 올 겨울에도 대규모의

송금은 없을 거구요, 내년의 부동산 시장도 답답해질 것 같습니다.

 

동아라이프 : 세분의 말씀이 굉장히 흥미롭네요. 저마다 부동산 시장을 바라보고 접근하는

방법은 다른데요, ‘부동산 시장이 현재 침체기를 맞을 수 밖에 없다’라는 분석 결과는 모두가

일치하네요. 아마 많은 독자 분들이 현재 부동산 시장에 대해서 쉽게 이해하시리라고 봅니다.

그렇다면 현재의 부동산 경기가 언제까지 지속될까요?

 

박인근: 제가 판단하기에 내년도 봄 시즌이 고비인 것 같습니다. 현재 부동산을 팔려는 사람과

사려는 사람이 팽팽한 힘겨루기를 하고 있는데, 결국은 구매자 시장 안에서의 싸움인 것

같습니다. 집을 팔려는 사람은 지금까지의 부동산 시장이 너무 좋았으니까 아까워서 버티고

있는 듯 보이지만 올 겨울이 지나면 부동산 시장의 중심 세력이 구매자에게 조금 더 넘어가면서

새로운 가격대가 형성되지 않을까 보고 있습니다. 내년 봄의 부동산 가격은 지금보다 조금 더

떨어지지 않을까 생각이 되는데요……

 

백창권: 저는 앞으로 6개월 동안은 한인 부동산 경기가 하락세라고 봅니다. 저는 경험적으로

‘C.K.백 지수’라는 것이 있는데요(웃음), 전화나 지인을 통해 부동산에 관한 문의가 얼마냐

많으냐에 따라서 6개월 후의 부동산 가격을 예측할 수 있어요. ‘이번 달에 이 정도의 문의가

있다면 6개월 후면 이 정도가 오르겠구나’라고 예측하는데 대충은 맞는 편입니다.

지금의 문의 추세로 봐서 6개월 동안 부동산 경기를 회복이 될 것 같지는 않습니다.

올 봄보다 요즘의 문의가 더 줄어들었으니까 아마 앞으로 6개월은 지금보다 더 힘들지

않을까 생각합니다.

 

마기욱: 지금은 미국을 비롯한 세계 경제가 너무나 불안해서 비교적 안정적인 경제기반을

가지고 있는 캐나다 인들도 불안해하고 있어요. 지금 캐나다 인들도 부동산 경기에 대해서

상당히 불안해하고 있다고 보여집니다. 간간히 캐나다 부동산 시장도 붕괴된다는 소문이

나도는 요즘에 부동산에 선뜩 투자하고, 집을 구매하려는 사람은 없을 겁니다. 미국의

경기가 안정화 되는 시점이 내년도 상반기라고 예측하면 캐나다의 부동산 경기도

그때가 되어야 안정화의 윤곽이 잡히리라고 생각됩니다. 하지만 미국과 같은 부동산 가격의

붕괴는 없을 것 같습니다. 아까 말씀드린대로 캐나다 부동산의 기본은 상대적으로 튼튼한

편이니까요. 밴쿠버 내년 상반기의 부동산 가격은 2006~2007시즌의 가격 수준이 되지 않을까

예상합니다.

 

동아라이프: 최근 떠돌고 있는 루머에 대해서 이야기해보죠. 요즘 밴쿠버에 급매물이 많아서

흥정만 잘하면 호가에서 30% 싸게 집을 사는 일이 많다라는 소문이 있던데요…

 

백창권: 100만불 이상의 주택거래에서는 그럴 수도 있어요. 아무래도 100만 불이 넘는 집들은

많이 올랐던 만큼 많이 깎을 수도 있으니까. 네고 단위가 10만불 단위가 되거든요.

집을 약 4~5년 전에 사두었다면 20%정도 깎아주어도 크게 손해보지는 않으니까요.

하지만 4~50만 불의 집값의 카테고리에서는 10% 이상의 가격 네고는 어려울 것 같은데요. 

최근 제가 성사시킨 거래를 살펴본다면 41만 불로 등록했던 집이 38만 불에 거래가 되었고,

75만 불에 등록되었던 집이 68만 불에 판매되었습니다. 4~50만 불을 기준으로 10% 정도

가격이 하락했고, 100만 불이 넘어가면 약 20%의 가격하락 수준입니다.

 

동아라이프: 지난해 코퀴틀람 지역에서 분양가로 구입한 콘도의 경우에 대한 루머가 많던데……

 

마기욱: 최근 전매로 나온 물건을 보면 프리미엄이 없거나, 분양가에서 약 5% 정도 밑도는

수준에서 매물이 나오고 있는 실정입니다. 일부에서는 더 큰 폭으로 가격을 할인하는 경우도

있겠지만 그건 특별한 사정이 있었을 테고 전체 시장은 아닙니다. 아직까지는 큰 폭으로

하락하지는 않을 것으로 보입니다.

 

백창권: ‘밴쿠버 불패’라고 소문난 밴쿠버 다운타운의 워터프런트 콘도의 전매도 최근 분양가를

밑돌고 있다고 들었습니다. 아무래도 wait and see의 구매자의 시장관망자세가 가격을 계속

끌어내리려고 하는 것 같습니다.

 

동아라이프: “미국은 무조건 부르는 값의 50%만 주고 집을 사라. 안 그러면 바보다.”라는

소문이 있던데요. 진짜인가요?

 

박인근: 가장 큰 타격을 받은 디트로이트나 마이애미, 라스베가스와 같은 곳은 가격이 정말로

많이 떨어졌다고는 하더군요. 하지만 ‘미국 부동산이 예전의 반값’이라는 루머는 제가 확인한

바는 없습니다. 모기지를 갚지 못하고 차압(foreclosure)을 당해 매물로 나온 물건들은 리스팅

가격의 50%선이라는 이야기는 있습니다. 그런데 이런 집을 살 때는 차압을 풀기 위해

또 얼마간의 돈을 내어야 한다는 군요. 결국은 리스팅 가격에서 3~40%의 가격에서 할인이

이루어지고 있는 모양입니다.

 

동아라이프: 내년 하반기에 올림픽을 앞두고 부동산 가격이 다시 오른다는 소문도 있던데요?

 

백, 박, 마: 글쎄요, 그건 아무도 장담할 수 없을 것 같습니다. 지금 시장이 너무나 급격하게

변하고 혼란스러워서요…… 내년 상반기가 되어봐야 알 것 같습니다. 중국은 올림픽이 끝나고

경기가 침체하고 있다는 소문이 들리던데 그럴 거라면 아예 올림픽 전에 오르지 않는 것이

더 좋겠죠.

 

동아라이프: 사실 취재를 하면서 돌아다니다 보면 독자들이 최근 부동산에 대해서 궁금한 것이

 너무 많은데 제가 적절히 독자 분들의 질문을 전달했는지 잘 모르겠네요. 지면도 많이

모자라서 죄송하고…… 좋은 정보들을 많이 들을 수 있는 다음 번의 자리를 꼭 준비해야 할 것

같습니다. 마지막 질문이 될 것 같은데요, 앞으로의 부동산 시장에 현명하게 대처하려면

어떻게 해야 하는 지 교민들에게 한 말씀을 해준다면?

 

마기욱: 감정이 굉장히 판매에 많은 영향을 미치는 시기입니다. 특히 집을 파시는 분의 신경이

굉장히 날카로운 요즘이 아닌가 봅니다. “절대 손해보고는 집을 팔 수 없어” 라고 말한다면

그 분은 많은 손해를 보실 것 같습니다. 지금은 손해의 의미를 잘 살피셔야 합니다.

집을 팔아서 받아야 할 돈을 못 받는 것 혹은 내가 산 가격보다 싼 가격으로 팔아야 하는 것이

손해가 아니라 팔아야 하는 집이 팔리지 않는 것이 더 큰 손해입니다. 빨리 집을 팔면 그 돈을

은행에 넣어두면 이자 소득도 생기고, 한국으로 송금한다면 집을 샀을 때 보다

환율차이에 의한 이익이 발생할 수도 있습니다. 판매 자는 욕심내지 않는 자세가 필요합니다.

 

백창권: 예전에 집을 파는 기간이 ‘최장 6개월’이었다면 지금은 ‘최단 6개월’이라고 계획을

잡으시는 것이 좋을 듯싶습니다. 집을 판다면 최소 6개월의 여유를 가지시고 자금운영과

생활계획을 준비하시는 것이 가장 현명할 것 같습니다. 집을 사시는 분들은 길어진

거래기간 동안 가격도 가격이지만 많은 옵션을 꼼꼼히 챙기는 지혜가 필요할 때입니다.

무리하게 집값을 깎으려고 하면 서로의 기분만 상하게 되고, 좋은 집을 놓치는 결과를

가져오게 됩니다. 아무리 ‘구매자의 시대’가 도래한다고 해도 집이라는 것은 파는 사람의

마음입니다. 파는 사람이 나 말고 다른 사람에게 더 싼 가격에 집을 팔아도 어찌할 수

없는 것이 집 거래입니다. 집은 가격 말고도 많은 가치들이 집안 곳곳에 숨어있는 경우가

많습니다. 몇 만불 깎아서 집을 싸게 샀는데 나중에 수리비가 그 보다 더 나오는 경우가

 있습니다. 돈도 돈이지만 집이 문제를 일으키면 정신적 스트레스가 이만 저만이 아닙니다.

구매자는 판매 자에게 온수, 난방, 배관, 조경, 관리비등의 실질 가치를 잘 따져보시고,

그러한 가치에서부터 이성적으로 가격협상을 요구하는 세심함과 현명함이 필요할 듯

싶습니다.

 

박인근: 위기일수록 기회가 온다는 말이 있습니다. 지금 북미의 부동산 시장을 잘 살펴보시면

분명 좋은 기회가 많이 있을 것으로 생각됩니다. 특히 미국의 부동산 시장을 지금부터

관심 깊게 지켜보신다면 내년에는 많은 투자 기회가 있을 것으로 생각됩니다. 내년에는

미국의 상업용 부동산의 모기지의 만기가 많이 도래하는 시기라고 합니다. 예전처럼 은행들이

기존의 이용자들에게 쉽게 대출연장을 하지 않을 것으로 보입니다. 따라서 상업용 부동산에

많은 매물과 가격하락이 예상됩니다. 예전과 달리 낮은 비용으로 미국시장에 투자하기에는

좋은 기회가 되리라고 전망합니다. 요즘 같은 경기불황이라면 미국의 모기지 이자는 내년에도

높지 않을 것으로 생각됩니다. 다만 외국인 투자에 있어서는 보수적으로 다운페이먼트를

책정할 것 같습니다. 약 4~50%를 다운페이해야 모기지를 얻지 않을까요?

하지만 캐나다달러 대 미국달러의 환율은 94~95센트의 수준을 유지 할 것 같으니 예전보다

캐나다 투자가들에게 많은 혜택이 생겼습니다. 캐나다의 높은 환율과 안정된 경제 상황은

캐나다에 사는 사람들에게 글로벌 한 투자가 쉬운 환경을 제공하고 있습니다.

 

캐나다의 부동산 환경이 나빠진다고 너무 괴로워하지 말고 신중하게 해법을 찾거나

부동산 전문가를 만나서 상담을 하다 보면 좋은 기회를 잡을 수 있을 것 같습니다.

밴쿠버가 항상 비가 오지만 반짝 햇빛이 나면 찬란하듯이 부동산 시장도 우울하지만

언제나 기회는 존재하기 마련입니다. 긍정적으로 시장을 바라보고 노력하시면

좋은 결과가 있다고 봅니다.

 

동아라이프: 장시간 좋은 말씀 감사합니다. 다음에 또 이런 자리를 만들어서 부동산 시장에

대한 더 좋은 정보를 독자 분들께 제공해드릴 것을 미리 약속하고 오늘의 자리를 마치겠습니다.

 

마, 백, 박: 좋은 자리에 불러주셔서 감사합니다. 교민 여러분들 모두 힘든 시기이지만

현명하게 잘 대처하셨으면 좋겠습니다.