2008년 하반기 부동산(주택) 시장 전망

2008/08/09 오전 6:18 | 부동산 이야기 | [parkikkr]

*** 이 글은 밴쿠버에서 발행되는 '동아 라이프'에 실린 글 입니다.       제 의견도 있기에 여기 옮깁니다. 원문과 조금 다른 부분도 있으며       그래프 두개가 빠져있습니다. *** 2008년 하반기 부동산 시장 예측: 20,000호 리스팅의 의미는? (Unreal estate 시대는 가고 Real estate 시대가 온다.)   2008년 7월 24일자로 메트로 밴쿠버 지역(REBGV)에 리스팅(판매대기물량)된 부동산의 숫자가 20,002를 기록하면서 마침내 20,000호를 돌파했다. 이날 리스팅된 단독 주택의 경우 8,327호를 기록했고, 콘도미니엄 리스팅수는 10,555를 기록했다. 메트로 밴쿠버 지역의 리스팅 수가 20,000이 넘어가고 있다는 것은 부동산 시장에서 어떤 의미인가? 2008 밴쿠버 하반기의 부동산 시장은 상반기의 부동산 시장과 어떻게 다를 것인가? ‘동아 라이프’는 지난 3주간 밴쿠버 부동산의 가장 뜨거운 곳이라 알려진 밴쿠버 다운타운과 밴쿠버 웨스트 지역의 부동산을 중심으로 현재 부동산 시장의 트렌드를 파악해보았다. 그리고 각종 자료와 여러 전문가들의 분석을 토대로 하반기 밴쿠버 부동산 시장을 예측해보았다.   리스팅 2만 건의 의미는 가격 하락의 심리적 저항선?   “판매자 들과 구매자들간에 2만이라는 리스팅 숫자는 부동산 가격이 재조정될 수 있는 심리적 한계선이 될 수 있습니다. 왜냐하면 많은 고객들이 밴쿠버 부동산 시장이 활황세를 보이기 이전인 2002년 이전의 리스팅 숫자가 2만이라는 사실을 많이 알고 있거든요.” 중국계 공인중개사 제니퍼씨는 리스팅 2만 건의 의미가 파는 사람과 사는 사람에게는 서로 다른 의미라고 한다. “아직까지 2만이라는 숫자는 집을 팔려고 하는 사람들에게 중요한 숫자는 아닌 것 같습니다. 팔려고 하는 사람은 아직까지는 자신의 집만 셀 수 있기 때문에 경쟁자들의 숫자가 보이지 않아요. 하지만 구매자들에게는 큰 의미입니다. 집을 사고 싶으신 분은 주말에 ‘밴쿠버 웨스트’ 지역을 걸어 다녀보세요. 오픈 하우스 푯말과 ‘For Sale’ 푯말이 한 구역 전체를 뒤덮고 있는 곳도 있어요. 구매자들은 리스팅이 2만건이을 넘어가자 “이제는 기다리면 가격이 떨어진다”라고 철썩 같이 믿고 있습니다. 2만이라는 숫자는 집을 사려는 사람에게 느긋함을 주는 숫자입니다. 이 느긋함은 머지않아 판매자 들에게 가격 하락을 촉진시키는 엄청난 압박이 될 것입니다.” 구매자가 나타나지 않으니 판매자 들에 앞서서 리얼터들이 먼저 힘들어지고 있다. 거래 수수료가 줄어들고 있기 때문이다. 때문에 리얼터들은 그들이 먼저 나서서 판매자 들에게 가격 하락을 부추긴다. 이런 추세라면 시장의 중개인이 부동산 구매자의 입장과 가격 하락의 선두에 서지 않겠느냐는 것이 일부 전문가들의 예상이다.   2008년 메트로 밴쿠버 지역의 각종 부동산 데이터를 검토해보면 아직까지 가격이 하락하지 않는 것은 이상한 현상으로 보여진다. 거의 모든 부동산 지표는 가격의 하락을 암시하고 있다. 코퀴틀람의 리얼터 A씨는 “각종 언론이나 부동산 전문 기관, 그리고 금융 기관이 발표하고 있는 ‘‘캐나다 부동산 시장 건전’이라는 기사는 아마도 현재 캐나다 경제를 이끌고 있는 부동산 경기가 무너지지 않도록 시민들에게 심리적 위안을 주려고 하는 것 같습니다. 실제는 굉장히 안 좋거든요. 일부에서는 부동산 기관들이 리스팅을 일부러 늦게 하고 있다는 말도 있어요. 그리고 최근 실제 거래가격을 제대로 발표하지 않는다는 말도 있구요. 저는 부동산에 관해서 ‘음모론’이나 ‘조작 설’을 믿지는 않습니다. 하지만 현재까지 발표된 데이터만으로 ‘메트로 밴쿠버’의 부동산 시장은 뚜렷하게 가격이 하락할 것을 보여주고 있어요”   2008년 초 1만 건에 그쳤던 메트로 밴쿠버 리스팅 수는 7월이 되면서 2만 건을 돌파해버렸다. 예년과 비교하면 완전히 다른 양상이다. 2005년과 2007년에도 같은 1만 건으로 출발했지만 소폭의 등락을 거친 후에 연말에는 1만 건의 리스팅을 유지했었다. 하지만 2008년의 상황 지난 3년과는 확실히 달라도 많이 다르다. 올해 7월의 판매대기물량은 전년도에 비해 70%가 늘어난 수치를 기록하고 있어서 하반기에 이 상승 곡선이 어디까지 치솟을 지 우려가 되는 상황이다.   부동산의 판매 형태 또한 예년과 큰 차이가 난다. 올해의 판매량은 4월을 정점으로 반원형을 그리고 있습니다. 판매량도 문제이지만 무엇보다 판매 추세가 더 문제다. 메트로 밴쿠버 부동산 시장의 최대 성수기인 5월과 6월에 판매 실적이 올라가지 않고 큰 폭으로 하락하고 있다는 것은 언론이 발표한 ‘캐나다 부동산 양호’와는 큰 거리가 있다. 리스팅은 치솟고, 판매는 급감하고 있는 것이 현재 밴쿠버 부동산 시장의 거짓 없는 실태이다.     이러한 트렌드 속에서 메트로 밴쿠버 지역의 부동산 가격이 하락하지 않고 있다는 것은 ‘절대 손해 받고 팔 수는 없다’라는 심리적 저항감 때문인 것으로 추측된다. 하지만 이제는 이러한 저항감만으로는 가격 하락을 막지 못할 것으로 보인다. 제니퍼씨는 “가격 하락이 없는 것이 아니라 가격이 하락해도 하락한 가격으로도 조차 부동산을 잘 사려하지 않는다. 거래가 별로 없으니까 가격이 하락한 데이터가 잡히지 않아서 가격 하락이 없는 것처럼 보일 수도 있다.”라고 말한다. 제니퍼씨는 다운타운에서 거래가 가장 활발하다는 예일타운 워터프론트 지역의 ‘C’ 콘도의 최근 거래 현황을 보여주었다. 밴쿠버에서 가장 이름 높은 건설사의 콘도로서 한때는 프리미엄을 주고도 물량이 없어서 살 수 없었다는 콘도이다.   시장출시일 판매 중/완료 유니트No SqFt 최초가격($) 조정가격($) SqFt당가격 2008-06-23 판매중 906 720 518,000      518,000 $719.44 2008-06-21 판매중 3107 1122 960,000 960,000 $855.61 2008-06-13 판매중 1206 720 535,000 535,000 $743.06 2008-05-19 판매중 1606 720       555,000       545,000 $756.94 2008-05-14 판매중 1901 1060 899,000       899,000 $848.11 2008-05-05 판매중 1807 1122 950,000       950,000 $846.70 2008-04-23 판매중 4002 982       948,000       925,000 $941.96 2008-04-03 판매중 1202 982       859,000       809,000 $823.83 2008-03-16 판매중 4201 1240     1,699,000     1,550,000 $1,250.00 2008-03-12 판매완료 607 1120 869,900 869,900 $776.70 2008-02-13 판매완료 1602 986       848,000       848,000 $860.14 2008-02-12 판매완료 3702 966 849,900 849,900 $879.81 2008-02-11 판매완료 1606 721 555,000 555,000 $769.76 2008-01-04 판매완료 1106 720 555,000 555,000 $790.28   “2008년 3월 16일 이후에는 판매 완료된 콘도가 현재 한 건도 없구요, 가장 주목해야 할 점은 최초가격에서 가격을 낮추어서 조정한 집이 4집이나 된다는 것이죠. 제가 데이터를 가지고 있는 2006년 10월 19일 이후부터 올해 3월까지는 단 한차례도 최초 가격에서 낮은 가격으로 팔린 적이 없는 빌딩임을 감안하면 놀라운 일이죠. 근데 아직까지 거래가 없으니까 통계상으로 이 빌딩이 하락된 가격으로 부동산이 거래된 적은 없는 셈이죠. 부동산에서 숫자란 것은 어떻게 보느냐에 따라서 사실이 왜곡되기도 합니다” 그녀의 자료에 의하면 6월말 하루에 새로 리스팅 되는 매물이 158건이라면, 가격 조정이 발생하는 리스팅이 77건 정도가 된다고 한다. 그래도 잘 팔리지 않고 있다고 하니, 밴쿠버 부동산 시장에서 가장 탄탄하다는 다운타운 콘도의 입지 조차도 흔들리고 있는 실정이다.   미국과 같은 폭락? 캐나다에서는 성급한 생각 밴쿠버 웨스트 지역 단독주택의 가� 조정 세는 한 달에 10만 불씩 떨어지고 있다고 하고, 일부 공인중개사들은 요즘 같아서는 밴쿠버 부동산 경기가 폭락의 조짐이 보이고 있다고 한다. 과연 캐나다의 부동산은 미국과 같은 폭락 사태가 올 것인가? “캐나다 부동산 시장에 미국의 ‘서브.프라임’ 사태 같은 상황은 오지 않으리라고 봅니다. 캐나다는 미국과 달리 모기지 대출 비율이 과도하게 높지 않고 또한 금리 수준도 주택보유자가 수용할 수 있는 범위 내라고 보기 때문입니다. 만약 주택대출 금리가 캐나다도 연 10% 이상으로 폭등하면 상황은 달라지겠지요.(월 상환금 규모가 지금보다 두 배 이상이 될 겁니다.) 캐나다 금융기관들은 ‘서브.프라임’관련 채권에 대한 투자 금액이 미국의 금융기관만큼 많지 않기 때문에 미국의 금융기관처럼 다급한 처지가 아니라고 봅니다. 주택가격 급 변동에 대한 (모기지 대출 영향에 대해)대응책에 여유가 있다는 겁니다. 따라서 주택대출 채무자를 벼랑 끝으로 몰지는 않으리라고 봅니다. 그러면 주택 보유자도 다소 여유가 있기 때문에 ‘대출기관에 처분을 맡겨버리는 사태’는 없을 겁니다.” 한국에서 자산운용을 담당했고 현재 밴쿠버에서 공인중개사로 근무하고 있는 금융전문가 박인근씨의 말이다. 중국과 홍콩의 재력가들의 부동산 거래를 담당한 중국인 리얼터 A씨는 “밴쿠버는 캐나다의 다른 지역 부동산 시장과는 다릅니다. 젊은 사람들이 무리해서 집을 사거나 투자한 경우가 없지는 않지만 시장 전체에 영향을 끼칠 정도로 많지는 않은 것 같습니다. 밴쿠버 부동산 고객의 많은 수는 어려운 상황에서도 자금을 컨트롤 할 수 있는 중,장년층 이거나 재력가들입니다. 저의 한 고객은 다운타운 한 빌딩의 콘도 16채를 한꺼번에 모기지 없이 일시불로 구매를 했습니다. 그 고객은 지금이 아니라 또 다시 5년 이후를 내다보는 투자라고 했습니다. 이런 손님이 많다면 아마 밴쿠버 부동산 가격이 하락하기를 기다리는 것은 만만치 않을 겁니다.”라며 자신의 상식에서 부동산 가격의 폭락은 있을 수 없다고 말한다. 폭락은 아니지만 가격의 하락세는 있을 것이라는 것이 전문가들의 중론이다. 박인근 공인중개사는 “작년만 해도 ‘최초 리스팅 가격’을 기준으로 매매 오퍼가 오고 갔으나 금년 2/4분기 부터는 매도희망 주택의 반 정도가 가격을 한 차례 인하한 후에 매매가 시작되었습니다. 심한 경우 3회 인하한 후에 그 가격 이하에서 거래가 성사된 예도 있습니다. 아마 올해 하반기부터는 거래 성사 가격이 작년 7월 1일 기준으로 한 공시가격(세금 부과 기준 가격 assessment price)에 점차 가까워 지지 않을까 생각합니다. 이 공시 가격은 주택의 위치, 규모, 대지면적 등 몇 가지 사항만 고려하기 때문에 주택의 정확한 가치를 반영한다고 볼 수는 없으나 참고할 가치가 있는 가격 입니다. 거래성립 가격을 살펴보면 아직 작년 7월 1일 공시 기준가격보다는 높은 수준에서 거래가 되지만 그 간격이 점점 좁혀지고 있는 것이 사실입니다. 말 그대로 가격 상승이 멈추는 거죠. 극히 일부의 경우지만 공시가격 이하에서 거래도 있습니다. (2008년 7월) 공시가격의 15% 이상 수준에서 거래가 된 작년과 비교한다면 많이 변했다고 할 수 있죠.”   여름의 휴가 시즌이 끝나면 밴쿠버의 부동산 시장은 그야말로 진지한 가격 협상 국면에 들어서게 될 것으로 보인다. ‘미국과 같은 대규모 부동산 붕괴 상황은 없을 것’이라는 것이 대부분 전문가들의 의견이지만 가격의 하락세가 어느 정도 선에서 조정이 될 지는 아직 의문점으로 남아 있는 상황이다. 가장 정확한 예측은 전문가들보다 소비자들 자신이 아닐까 싶다. 밴쿠버의 인터넷 부동산 커뮤니티인 REAL ESTATE TALK의 소비자 설문 조사에 의하면 ‘2008년 하반기 부동산 시장 가격 예측’ 설문에서 ‘10% 이하 하락’이 전체 응답자의 32%를 차지하고 있고 ‘10% 이상 하락’한다는 이들이 27%를 차지 하고 있다. ‘현수준 유지’라는 응답자는 14%, ‘가격이 상승한다’고 예상한 응답자는 25%에 그쳤다.   하반기 밴쿠버 한인 커뮤니티의 부동산 시장 예측 하반기 밴쿠버 한인 커뮤니티의 부동산 시장은 환율의 등락에 따라 희비가 교차할 것으로 보인다. 상반기 고공행진을 기록한 환율 때문에 한인 커뮤니티의 부동산 시장은 이미 최악의 상황을 지난 것이 아니냐라는 긍정적인 시각도 조심스레 나오고 있다. 올해 상반기의 밴쿠버 한인들의 부동산 거래는 그야말로 ‘위축’된 시장이었다. 박인근씨는 고 환율에 의한 상반기 시장을 다음과 같이 분석했다. “밴쿠버 한인들의 경우 부동산 매입 희망자의 반 이상이 한국에서 자금을 가져와야만 매매를 할 수 있는 경우입니다. 이 분들은 현재 환율로는 매입에 대한 확신이 없는 겁니다. 기억 하시겠지만 작년 초 만 해도 캐나다 1달러당 원화 800원 수준이었습니다만 어느 틈에 1,000원이 넘었으니 우려를 하는 겁니다. 만약 오늘 100만 불을 주고 집을 샀는데(환율은 CDN$1: \1,000 이라고 가정합니다. 원화로는 10억 원을 주고 샀습니다.), 2년 후에 집값은 여전히 100만 불인데 환율이 900원으로 떨어지면(원화 가치가 오르면), 그 분은 집을 판 돈을 한국에 송금하면 9억 원을 찾을 수 있습니다. 집값이 변동이 없어도 환율 때문에 10% 손해를 보는 겁니다. 상반기 한인 커뮤니티 부동산 시장은 당연히 위축될 수 밖에 없었죠.” 하반기 부동산 시장을 희망적으로 바라보는 이들도 있다. “주택 구입자들이 가격의 최저점을 찾아 현재 구매는 뜸하지만 집값도 내려가고 있고 환율도 내려가고 있습니다. 이런 상황이라면 조금씩 다시 부동산 시장이 활기를 찾아가지 않을까 생각합니다.” 코퀴틀람 리얼터 A씨의 말이다. 이제부터 본격적으로 주택 구매를 구상하고 있다는 신규이민자 김영욱씨(43세, 써리)는  “불과 몇 달 전에만 해도 집을 살 엄두를 내지 못했어요. 환율 때문에 한국의 재산을 아직 송금하지도 않았습니다. 하지만 요즘은 매일 환율 그래프를 보고 있습니다. 그리고 부동산 매물도 계속 보고 있구요. 이런 추세라면 하반기에는 뭐 하나 걸릴 것도 같습니다.” 라고 말해 한인 커뮤니티 부동산 시장을 고무 시키고 있다.   Unreal Estate의 시대가 가고 Real Estate 시대를 준비 지난 5년 사이에 일부 밴쿠버 지역에서는 부동산 가격이 100%의 가격 상승을 기록했다. 서부 캐나다의 경제 활력과 고용증가, 저금리로 인한 결과라고 하지만 5년 사이에 2배의 가격이란 것은 비 정상적인 가격대를 기록한 ‘Unreal Estate’ 시대라고 전문가들은 평한다. 하지만 2008년 하반기부터는 ‘Real Estate’ 시대가 열릴 예정이다. 주택을 파는 사람과 사는 사람간의 ‘균형과 조화’가 서로가 손해 보는 마음 없이 WIN-WIN을 이끌어 낼 수 있을 것으로 보인다. ‘Real Estate’ 시대의 주택 구매자와 판매 자는 어떠한 마음가짐을 가져야 할까? 아래의 준비자세가 올 하반기 밴쿠버 주택시장에서 동반자적 승리의 열쇠일 것으로 예상된다.   주택 구매자: 장기적인 협상과 가격결정권 가능. 하지만 결코 탐욕스럽지 않을 것 주택 판매자: 생각보다 거친 협상과 가격 하락에 놀라지 말 것. ‘손해보고 판다’라는 생각이 들면 자신의 ‘손해’의 입장을 재정리 해볼 것. 진짜 ‘손해’인지 아닌지.