2013년 10월 경제 전망
(2013년 10월 경제 전망)
‘전세 대란’이라고 합니다. 온갖 신문방송에서 요란하게 떠들고
정부가 제대로 해결방안을 제시하지 않는다고 또 난리 입니다.
정부의 부동산 안정대책이든 부양책이든 ‘전세’문제가 빠진 적이
없습니다.
지난 8월 말에도 전세대책을 포함하여 부동산 거래 활성화 대책을
발표 했지만 상당부분 법을 개정해야 하는데 밖에서 투쟁하시는
분들이 겨우 들어와 시간만 끌고 계시니 언제 제대로 힘을 발휘할
지 궁금합니다.
세계에서 몇 안 되는 제도 중에 한국의 독특한 제도로 ‘전세’가
있습니다. 언제부터 이런 제도가 발생했는지 잘 모릅니다만 최근엔
‘전세대란’이라고 할 정도로 ‘전세’물건이 귀한 시대가 되었습니다.
일반적으로 ‘집값의 60%이상 수준에서 전세 가격이 형성되면
몇 개월 후에 집값이 상승하기 시작한다.’는 것이 과거의 부동산
업계의 정설 이었으나 최근엔 이 이론이 ‘낡은 이론’이 되었고,
어떤 학자는 이 추이로 보면 2020년에는 ‘전세 값이 집 값을
상회하는 현상’이 나타날 것이라고 전망을 하기도 합니다. 물론
벌써 일부 지역에는 전세가격이 집값을 상회하는 지역이 현재도
있습니다만 이것은 극히 ‘예외적인 현상’이라고 봅니다. 이유는
지금도 간혹 나타나지만 ‘깡통전세’ 문제가 만만치 않습니다.
전세價가 집값의 80%가 넘으면 ‘대출이 없는 깨끗한 집’(부동산
중개인들의 표현입니다.)도 세입자가 꺼리는 게 현실입니다.
무슨 일이 발생할지 모릅니다. 집값이 하락하여 전세가를 밑돌면
그냥 도망가는 주인이 나타나고, 그 경우 세입자는 정식으로
권리를 행사할 수 있는 주인도 아니면서 집 값보다 비싼 전세에
사는 어정쩡한 신세가 되기 때문입니다. 아주 배짱 좋은 사람이
아니면 그런 계약을 안 할 겁니다. 따라서 일반적으로 ‘전세가는
집값을 초과할 수가 없다.’고 봅니다. 또 전세가 귀하게 된
이유는 금리가 너무 낮다는 겁니다. 그 결과 집 주인들이 전세를
기피하고 ‘월세’로 돌려버려 월세물건은 많아도 ‘전세’는 ‘귀한
몸’이 된 것입니다.
과거 정기예금 금리가 10% 이상 되던 시기는 물론 7~8%
수준이던 시기까지도 전세 자금을 은행에 예금하여 그 이자를
쓰시던 분이 많았으나, ‘연 3%’를 받기 어려운 요즘엔 집
주인들이 ‘전세자금이 아무 쓸모 없는 자금이 되었다.’고
생각합니다. 그래서 ‘연 5%’수준의 월세를 선호 합니다.
이것도 1~2년 전에는 6% 수준이었으나 월세물건이 많이
나오는 탓에 내린 것이라고 합니다. 제가 보기에는 앞으로
점점 더 ‘전세’는 사라지고 ‘(집 값의)은행 정기예금 이자의
1.5 배 이상’ 수준에서 형성되는 ‘월 세’가 대세를 이룰 겁니다.
1.5배인 이유는 1배의 이자를 받으려면 언제든지 인출이
가능한 예금으로 두지 집을 사고(각종비용), 세입자를 구하고
(복 비), 관리상태 확인하는 등의 일을 하겠습니까? 그만큼
더 받아야 하겠지요. 그래서 1.5배 입니다.
전세 대책 또한 마찬가지 입니다. 국회의원들이 ‘뜬 구름
잡는 식’의 ‘세입자 보호’ 타령을 아무리 해 보았자 실질적인
보호 보다는 ‘세입자 부담만 늘어나는 제도’가 될 것이
자명하므로 ‘그냥 시장에 맡겨두라.’는 겁니다. 일시적인
고통이 있겠지만 종국에는 정상화 됩니다. 현재 ‘전세
세입자 보호기간이 2년인데 이것을 4년으로 연장 하겠다.’는
대책을 외치는 정치인들이 있습니다만 이 제도가 시행되는
첫해에는 전세가가 약 50% 폭등을 할겁니다. 4년간 ‘乙의
입장’이 되는 주인이 가만히 있을 리가 없지요. 미리 올릴
겁니다. 그 후에도 4년간 ‘예정 인상 율’을 첫 해에 올려
받겠지요. 이게 집 주인들의 심정이라고 봅니다. 많은 사람들은
‘제도의 허점을 찾아 빠져나가려고.’ 합니다. 집 주인들도
마찬가지라고 봅니다. 지금도 ‘월세 받는 분들 중 제대로
소득신고를 하는 분’이 얼마나 됩니까? 대한민국에서 복덕방
(중개인)을 통해 주택 매매를 하거나, 전세나 월세를 소개
받았을 때 자진해서 제대로 된 영수증을 발급하여 주는
중개인을 보셨습니까? 오히려 세금 신고할거라고 얘기를
하면 '수수료'를 깎아줄 테니 신고는 안 했으면 합니다. 라는
대답을 듣기가 일수일 겁니다.
시선을 좀 돌려 보겠습니다.
‘혜화동’, ‘분당’ 그리고 평택에 그토록 중요한 시설이 있는지
최근에 처음 알았습니다. 소위 말하는 ‘국회의원 내란음모
혐의’를 전달하는 언론을 통하여 알게 되었습니다. 막연하게
‘통신시설의 기지국이나, 인터넷을 통한 자료가 한번은
지나가도록 설계된 주요 기지는 전원이 꺼지거나 전쟁으로
인한 폭격 등으로 기능을 잃으면 온 나라가 마비가 될 수도
있겠구나.’ 하는 생각은 했지만 그 시설의 구체적인 위치는
알 수도 없고 알 필요도 없었는데, 그 국회의원 덕분에 상당히
자세한 위치를 알게 되었습니다.
혐의를 받는 쪽의 주장은 ‘그토록 엄청난 회의를 하면서 애를
동반해 가는 사람이 어디 있느냐? 그러니 그런 모의가
아니다.’라고 주장하지만 설득력은 없었습니다. 그들은 강제
진압이 예상되는 ‘광우병 촛불 소동’ 때도 유모차에 애를 태워
나타나서 경찰과 대치하며 데모하던 분들 입니다. 많은
국민들은 차분히 결과를 지켜보겠지만 이런 일들이 ‘경기 발목’을
잡지 않았으면 좋겠습니다. 그렇지 않아도 금년 들어 굵직한
중견 그룹(STX, 웅진, 동양)들이 파산하여 경기에 심각한 타격을
주고, 개인투자가에게 엄청난 손실을 안겨주고 있는데 이런
불안한 사건은 겹치지 않았으면 합니다.
10월 경제에 대한 항목별 전망은 다음과 같습니다.
(주식시장)
미국의 ‘양적 완화 종결’소문에 요동을 치던 세계 주식시장이
미국부터 안정을 찾기 시작하고(‘경기회복의 신호다.’라는 판단),
‘상대적으로 안정된 나라’에 속한 한국의 주식 시장은 외국인
투자 증가에 힘입어 종합주가지수 2,000p를 회복한 9월
이었습니다.
일부에서는 최근의 외국인 매수는 ‘핫 머니’ 성격이 강하니
유의해야 한다. 는 경고도 있지만 대형부실(STX, 동양, 웅진
그룹 등)이라는 악재에도 불구하고 2,000선을 회복한 것입니다.
일부 낙관론자는 연말 주가를 2,200선으로 예측하기도 합니다.
2013년 4/4분기의 주가는 ‘불안한 강 보합’으로 전망 합니다.
주요 관심 대상국인 미국, 캐나다, 한국은 다른 나라에 비해
상대적으로 안정되어있어 ‘양적 완화 중단정책’의 영향을 덜 받을
것으로 예상되나 신흥국이나 유럽국가의 상황에 따라 큰 영향을
받을 수도 있기 때문입니다. 조심스러운 접근이 필요합니다.
(금리)
한국은행 금융통화 위원회는 9월 기준금리도 동결했습니다. 4개월
연속 동결 입니다. 경제 상황으로 보면 인하해야 하지만 향후 국제
금융시장의 상황이 불안하여 혼란을 대비한 동결로 보여집니다.
미국, 캐나다 마찬가지로 중앙은행 기준금리는 변동이 없습니다.
그러나 금융시장에서 유통되는 채권의 수익률(거래되는 이자율)은
강세를 계속 나타내고 있습니다. 통화공급이 중단되면 금리가 오를
것이라고 예상을 하기 때문입니다.
10월 미국, 캐나다, 한국의 중앙은행 기준금리는 변동이 없을
것으로 전망하나 시중 유통금리는 상승세를 나타낼 것으로
예상합니다. 미국 행정부의 ‘셧.다운(업무 일부 정지)이 길어지면
금융시장이 영향을 받지만 조기에 끝나면 시장에는 별 영향이
없을 것으로 예상됩니다.
(환 율)
지난 달 예상과 달리 세계 금융시장에서는 한국을 상당히 안정된
나라로 판단하고 미국의 ‘양적 완화 중단’에도 영향을 덜 받을
것이라고 판단했는지 오히려 외국인 투자가 늘어 주가지수도
오르고 ‘원 貨’도 강세를 보였습니다. 나머지 두 나라(미국,
캐나다) 통화는 예상대로 캐나다 달러가 상대적인 약세를
보였습니다.
10월의 환율도 원화 강세가 계속되고(해외 자금 유입지속) 미국과
캐나다 달러는 현 수준을 유지할 것으로 예상됩니다.
미국 연방준비위원회 의장이 ‘양적 완화 정책’을 당분간
지속하겠다는 발표에도 불구하고 시장에서는 조만간 ‘돈 풀기’가
중단될 것으로 예상하고 있습니다. 사실 이런 시기가 더 불안한
시기 입니다. 불똥이 어디로 튈 지 모르기 때문입니다.
한국정부의 대응은 잘 한다고 봅니다. ‘양적 완화 중단’을 가정한
부작용 최소화 대응’은 좋은 결정이나 순조롭게 진행될지는 좀
의심스럽습니다. 여러 가지 입법사항도 있는데 야당이 제대로
응답 해 줄지 의문이기 때문 입니다.
(부동산 시장)
한국 부동산 시장은 9.28 부양 대책으로 잠시 반등하는 듯
보였으나 후속조치(법률개정 등)가 이어지지 않아 다시 시들 해
지려 합니다. 이런 일이 계속되면 진짜 획기적인 대책이 나와도
효과가 미미하고 엉뚱한 부작용만 나타날 수도 있습니다.
‘대책에 대한 마무리 작업(법 개정 등)’이 조속히 완료되어
얼어붙은 시장을 좀 녹여주었으면 합니다. 미국은 지속적인 강세를
보이고(아직 2008년 금융위기 전 수준에는 훨씬 미달이지만),
캐나다는 안정적이라고 발표를 하지만(밴쿠버 일대) 과거 10년
평균보다는 미흡한 상태 입니다.
10월 부동산 시장은 미국은 강세 지속, 캐나다 BC州 지역은 보합
(우기로 접어들면 시장은 조용해 집니다.), 한국은 약 보합으로 전망
합니다. 한국은 후속조치가 완료되면 ‘강 보합’으로 전환이 가능할
것으로 예상합니다.